5月27日晚，傳說中的“上海房產(chǎn)新政”終于公布。
上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），在調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持居住困難家庭改善居住條件等方面提出具體舉措，新政策于2024年5月28日起正式施行。
就在10天前，央行發(fā)布重磅樓市新政——降首付、降公積金貸款利率、取消房貸利率下限，從信貸政策角度激活購房需求。
上海新政施行當(dāng)日，廣州市同步發(fā)布最新政策。和其他城市的政策相比，一線城市后政策并不是一步到位，而是逐步放寬，呈現(xiàn)出“小步快跑”的特征。
支持鼓勵非滬籍人士購房
上海樓市新政中，最引人關(guān)注的是與限購“放松”有關(guān)的內(nèi)容。《通知》明確，非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上，較原先規(guī)定的5年繳納時限縮短了2年；新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點區(qū)域的非滬籍人才購房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿2年及以上”。此外，“非滬籍單身人士購房范圍擴大至外環(huán)內(nèi)二手住房”“取消離異購房合并計算住房套數(shù)規(guī)定”“二孩及以上的多子女家庭可再購買1套住房”等”政策，都被視為利好。
上海也是5·17央行房貸政策“三連發(fā)”后首個落地“降首付”政策的一線城市。首套房、第二套改善型住房的最低首付款比例從原先的30%、50%分別降至20%、35%；同時，購房者所購住房位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域的，最低首付款比例調(diào)整為30%。公積金方面，購買首套住房，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調(diào)整為80萬元，家庭公積金（含補充公積金）調(diào)整為160萬元；購買第二套改善型住房，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調(diào)整為65萬元，家庭公積金（含補充公積金）調(diào)整為130萬元。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此次政策“松綁”重點支持非滬籍人才、非滬籍居民家庭、非滬籍單身人士三類人群的購房需求，目前住房自有率比較低的、購房需求更迫切的正是這三類人群。上述群體“上車”購房，將對推動上海二手房庫存去化、穩(wěn)定二手房交易價格、促進二手房交易從而帶動新房交易起到極大作用。另外，降低首付比例和房貸利率下限既是對近期國家政策導(dǎo)向的積極響應(yīng)，也是針對非滬籍人才數(shù)量較多的實際情況，加大政策優(yōu)惠力度。
“滬飄”單身人士迅速下單
政策發(fā)布之后，市場又作何反應(yīng)？5月27日，也就是政策出臺當(dāng)日，上海市嘉定區(qū)龍湖青云闕售樓處的電話被“打爆”，問詢量較往日多出了3倍，部分置業(yè)顧問要同時面對10余位客戶的線上咨詢，甚至有此前已看房的意向客戶在明確“二套房首付比例調(diào)整為35%”后，迅速轉(zhuǎn)賬下定。
龍湖青云闕項目營銷負責(zé)人鈕先生向銀柿財經(jīng)介紹，之前有一對想購置首套房的新婚夫婦，在得知首付比例下調(diào)至20%、貸款利率下降的雙重利好后，迅速趕往售樓處敲定了一套三居室。
新政同樣吸引了“滬飄”單身人士，蘇先生一直在上海工作，目前社保已繳納了3年，但礙于此前的限購政策，一直買不到心儀板塊的房子。在了解到新政策將社保繳納期限縮短的消息后，他在下班后馬上前往售樓處看房，并表達了想盡快在上海安家的意愿。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次上海的房地產(chǎn)新政立足房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，同時充分結(jié)合近期國家調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策等精神，體現(xiàn)了上海因城施策、綜合施策導(dǎo)向；在統(tǒng)籌市場和保障、存量和增量，提升住房品質(zhì)、促進職住平衡的同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。此次政策落地和實施，將更好引導(dǎo)市場預(yù)期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一線城市購房政策仍有放寬空間
近兩個月，成都、杭州、長沙、西安、蘇州等省會城市或準(zhǔn)一線城市全面取消限購，每當(dāng)有大城市為政策“解綁”，購房者和從業(yè)人員就越發(fā)關(guān)注北上廣深的動向。進入5月，作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，北上廣深相繼出臺政策，或為原先的限購政策“松綁”，或調(diào)整優(yōu)化信貸政策，引發(fā)市場熱議。
4月30日，北京優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，核心內(nèi)容是在現(xiàn)有限購政策基礎(chǔ)上，對五環(huán)外增加1套購房指標(biāo)（即，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭或單身人士，可在五環(huán)外新購買1套商品住房）。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前北京新建商品房住宅庫存超過8成在五環(huán)外，且多為改善型樓盤，二手房約70%房源也在五環(huán)外。
近半年來，北京在出臺樓市新政方面采用了“小步快跑”的策略，根據(jù)市場需求和樓盤熱度，已進行多輪調(diào)整優(yōu)化，先后發(fā)布“執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’”“首套房首付30%”“公積金貸款額度上浮”“取消離異家庭購房限制”等政策，有針對性地釋放市場需求、緩解購房壓力。有機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布以來，北京二手房成交量有明顯企穩(wěn)跡象。部分專家表示，由于北京房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)，政策調(diào)整節(jié)奏不會過快，不少購房者仍在觀望下一階段北京是否會“松綁”限購限貸相關(guān)政策。但截至目前，原有的限購條件仍未改變，對于本市戶籍、五年社保等要求未有變動。
事實上，此前上海也曾采用相同策略，先后“松綁”“認(rèn)房不認(rèn)貸”“放寬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”“下調(diào)首付比例和房貸LPR加點”等重點政策，但部分政策力度偏小，被認(rèn)為是“擠牙膏”，對市場帶動作用不明顯。而此次新政發(fā)布一方面延續(xù)了政策調(diào)整整體寬松趨勢，同時也加大了力度、擴大了范圍。
深圳的做法是“因區(qū)域?qū)嵅?rdquo;，提出有兩個及以上未成年子女的深圳市戶籍居民家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)再購買1套住房；非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）在以上7區(qū)范圍內(nèi)購買住房，社保、個稅繳交年限要求由3年調(diào)整為1年。
不難發(fā)現(xiàn)，三城均以定向疏解的方式，引導(dǎo)購房者向新房、二手房存量較大的區(qū)域拓展，這些區(qū)域外來人口集中、高端人才聚集，定向“松綁”既可幫助外來人口安居樂業(yè)，也可緩解存量區(qū)域“庫存去化”壓力。但大部分業(yè)內(nèi)人士表示，政策解綁或?qū)㈦A段性推高成交量，但并不會致使樓盤漲價，而成交量的增長也將呈現(xiàn)穩(wěn)步回暖態(tài)勢，市場突然“過熱”的情況較難出現(xiàn)。
緊跟上海之后有所動作的廣州，在新政中明確，居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定；在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。此外，首套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。而該政策力度顯然較上述三城又邁進了一步。據(jù)悉，新政策落地前，廣州已有不少樓盤開始宣傳“首付15%起”。
截至目前，北上廣深在樓市政策調(diào)整優(yōu)化上都表現(xiàn)出了極大的誠意，盡管尚未全面放開限購政策，與其他非一線城市仍存在較大差異，但這也為后續(xù)政策進一步放開留下余地。諸葛數(shù)據(jù)研究中心通過對比當(dāng)前各地樓市政策來看，上海本次新政的松綁力度及涉及寬度均上升到了新高度。此外，不排除這似乎向市場傳遞了一定的信號，即接下來各地房地產(chǎn)政策的松綁或有強化趨勢。億翰智庫同樣認(rèn)為，此輪政策不僅僅是為提振樓市，也是為長期高質(zhì)量發(fā)展蓄力，發(fā)揮城市優(yōu)勢搶“人口”，提振整個城市的活力，激發(fā)城市發(fā)展動能，緩解人口老齡化、少子化等壓力，未來不排除政策進一步放松的可能。