眾所周知，青島嶗山區(qū)有三寶:

1.山海資源稀缺

300年前，云嶼處士胡嶧陽有云——千難萬難，不離嶗山；

2.財政收入突出

2023年，青島嶗山區(qū)一般公共預(yù)算收入達(dá)到220.4億，一般公共預(yù)算收入/GDP比值達(dá)到19%，實(shí)屬難得。

3.豪宅遍地

嶗山豪宅真不少，前海一線不必多講，張村河的高品質(zhì)住宅也是層出不窮。

因此，這一切讓青島嶗山區(qū)聚集了城市頂尖客群。

但各個樓盤的開發(fā)商資金情況不均衡，價格下沉也體現(xiàn)在個別項(xiàng)目上，諸如南方羊城來的某個開發(fā)商。

但這種項(xiàng)目咱們是不敢推的，還是以保價保質(zhì)的樓盤為高凈值和中產(chǎn)客群的首選。

為啥？高定盤降價，如果引起降標(biāo)減配，那就是“損盤”。

“損盤”有三損：

Part1 損害老業(yè)主利益

2023年4月，某開發(fā)商在嶗山合作拿地取得地王，地價2萬多一平，堪稱猛士。

項(xiàng)目不臨青銀高速，北面臨近合肥路，其他還真沒什么不利因素。

但是，項(xiàng)目從2023年至今（2024年5月27日），網(wǎng)上房地產(chǎn)已售套數(shù)僅51套。

該項(xiàng)目一共569套，也就是說目前只去化掉10%的庫存。

一邊是開發(fā)貸的利息，一邊是9/10的庫存，開發(fā)商無奈只能選擇降價！

降價從兩方面“雙管齊下”：

1.直接降價：

原價3.895萬/㎡（均指建面）的141.64㎡的套三產(chǎn)品，如今3.6萬/㎡，還額外送車位；

原價4.0257萬/㎡的159.37㎡的套四產(chǎn)品，如今3.7萬/㎡，也是額外送車位。

如果車位按照20萬一個，那么降價幅度相當(dāng)于60~70萬。

敢問，青島年收入超過50萬收入的群體，有多少人？

2.提高分銷成本

開發(fā)商用超出同區(qū)內(nèi)2~3倍的高額傭金吸引分銷幫著推房，提升到訪量。

但可惜的是，項(xiàng)目從2023年9月到現(xiàn)在大約過去9個多月，多數(shù)意向客戶的電話信息早就都在開發(fā)商系統(tǒng)里了。

絕大多數(shù)開發(fā)商的土地是買的，而且多有高額開發(fā)貸利息。土地放一天，利息就多一天。

新房售價≈地價+建安成本+費(fèi)用（稅費(fèi)、財務(wù)、銷售等）+利潤等

目前，項(xiàng)目價格已經(jīng)降下來了，而地價是固定的，還有開發(fā)貸利息，分銷費(fèi)用也提升了，那利潤和建安成本呢？

從開發(fā)成本角度講，如果降價不能急速推動去化的話，必然要傷害項(xiàng)目利潤。

做慈善都并非犧牲所有利潤，何況開發(fā)商是蓋房賺錢呢。

那建安成本呢，老業(yè)主可想而知：

大家不僅賠了那么多積蓄，還要忍受交付品質(zhì)或許低于預(yù)期的房子。

難道不是成了“大冤種”嗎？

Part2 損害新業(yè)主利益

剛需和首改盤，滿足的是買房人的剛性需求。

不影響居住的情況下，適當(dāng)降價而降標(biāo)減配，這些意向客戶或可接受，但內(nèi)心對交付品質(zhì)的預(yù)期早已降低。

但是，這一套在“高定盤”并不適用。

“高定盤”顧名思義：樓盤定位高，投入成本高，售價高，兌現(xiàn)品質(zhì)高的幾率大。

像嶗山區(qū)高定盤的意向新客戶，他們買這些樓盤，能圖便宜去選擇可能降標(biāo)減配的房子嗎？

毫無疑問，高預(yù)算客戶圖便宜買高端盤，顯然不可能。

誰都想花少錢買好房，但青島改善客群卻很難實(shí)現(xiàn)。

畢竟，開發(fā)商的成本和利潤都要兼顧。

剛才胡Sir談到開發(fā)商降價或會成為成本下調(diào)的重要誘因，那成本下調(diào)會體現(xiàn)在哪兒呢？

成本下調(diào)，必然涉及景觀、建材、立面、車庫及室內(nèi)精裝修等成本。

張村河這一樓盤還修建了城市更新的市政公園，利好了海逸公館的鄰居們，也花了項(xiàng)目一些成本。

像全國性開發(fā)商在青島的項(xiàng)目，多數(shù)是套總部的產(chǎn)品體系的模板，標(biāo)準(zhǔn)化來設(shè)計和施工的。

青島張村河這個盤，還用了唐忠漢等知名建筑設(shè)計師，堅(jiān)持自己所謂高定。

但是，高定項(xiàng)目前期看設(shè)計，中期看兌現(xiàn)，后期看服務(wù)。